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“公募基金+ABS”有望成为未来公募REITs主要模式

来源:第一财经APP2018-01-26 17:23
北大光华REITs课题组预估,中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间,REITs将提供不动产市场发展所需的长期资金。

“租赁住房本身从金融角度来讲,无论从中国还是全球的实践,都是一个非常好的资产类别,从特性来讲,是可证券化的资产类别,特点十分明显 。如果纵观全球的实践,以租赁住房为基础的REITs叫做不动产投资信托基金,其实是在房地产市场上重要的金融支持。”北京大学光华管理学院张峥博士在日前“光华思想力”REITs课题组发布《不动产信托投资基金税制问题研究》(以下简称“《报告》”)时表示。

北大光华REITs课题组预估,中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间,REITs将提供不动产市场发展所需的长期资金,是市场的重要供应主体,将助力租赁住房企业持续健康发展、落实租售并举战略以及增加资本市场投资品种。

“公募基金+ABS”或将成为未来公募REITs主要模式

REITs(Real Estate Investment Trust)即房地产信托投资基金,最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

北京大学光华管理学院REITs课题组认为未来的公募REITs是“公募基金+ABS的(资产证券化)”模式,而有关租赁住房为基础资产的ABS是推出公募REITs的一个重要的环。

2017年,中国市场相继推出了五单公寓类资产证券化产品,分别为魔方公寓、中信证券自如1号、新派公寓、保利地产及招商蛇口的项目。北大光华REITs课题组针对前四项ABS产品进行具体了分析。

“从资产类型方面来看,魔方和自如属于轻资产证券化,底层资产是资金的收益权,保利和新派是类REITs产品,是重资产类型的证券化。而在产品属性角度,这四个案例均为偏债属性,但新派和保利有一部分为权益型。”张峥称,而以交易主体角度来看,这四个案例反映了现在的ABS市场,特别是租赁住房市场,发起人在不断多元化,越来越具代表性,新派和保利为原有物业持有方,而魔方和自如都是运营公司。

另外,从2014年至今,市场上已推出27单类REITs产品。北大光华REITs课题组认为, 这27单类REITs产品中大部分从金融的属性来讲,债性较强,而对于未来的公募REITs,应是鼓励权益性的REITs。

REITs面临的税收问题

现在已有将近40个国家推出REITs产品,税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的一个重要原因,而在我国现行的税收制度下,不动产的交易和经营税负较重,客观上制约了REITs的收益率。

REITs的运作过程通常可划分为设立环节、持有环节和退出环节。REITs自身是金融产品,在二级市场交易,涉及到的税种较为简单,主要是印花税和所得税。《报告》指出,我国未来如果采用“公募基金+ABS”的模式,将存在证券投资基金、专项计划、项目公司等多个层级主体,其底层资产属于房地产,交易与经营行为对应的税种较多,税率较高,不同的持有架构、资产情况和时点会有不同的税务处理,较为复杂。

对此,北京大学光华管理学院院长刘俏称:“目前全球将近40个公募型、权益型REITs的国家,税收优惠是发展起来的重要因素。为我们讨论中国REITs的发展提供了一个非常大的背景。REITs能解决很多问题,能实现金融领域的供给侧改革,是很重要的抓手,所以在税制上要配套。”

北大光华REITs课题组建议,相关部门按照国际惯例,以税收驱动为基本指导思想,对我国REITs的设立和运营给予相应的税收优惠政策。一方面,对以REITs为目标的资产重组行为给予税收支持,进一步增加税收透明度,体现REITs设立行为的商业实质。另一方面,降低REITs经营环节的税负,体现对REITs的税收优惠待遇,减少REITs结构构建产生的税收负担。

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